中国楼市“冰火两重天”：大城市回暖低线城市挣扎

  “随着高线城市房价和整体销售量趋于稳定，中国房地产销售可能在2025年下半年企稳。但需政府持续保障开发商融资与去库存支持。”

  蔡鹏程今年中国的房地产市场呈现出“冰火两重天”的景象：一部分城市在政策支持和强劲需求的提振下正在复苏，而另一部分城市则因供应过剩和地方经济疲软而步履维艰。

  北京、上海、深圳、广州等主要城市（即一线城市）在经历了前几年的低迷之后正显现复苏迹象，而较小的城市（即低线城市）则不然。这种分化源于政府政策、市场动态和区域经济情况的综合影响。

  根据官方统计多个方面数据显示，2025年3月，北京新建商品房销售面积环比增长125.6%，而二手房屋交易量环比增长61.4%；深圳的新建商品房销售面积同比增长75.1%，二手房交易量增长55%——以上回暖非常大程度上归因于政策干预，包括降低抵押贷款利率、减少首付比例以及放宽购房限制等旨在刺激需求的措施。

  标普全球（S&P Global）信用分析师爱德华·陈（Edward Chan）在一份研究报告中写道：“我们大家都认为，随着高线城市房价和整体销售量趋于稳定，中国房地产销售可能在2025年下半年企稳。但需政府持续保障开发商融资与去库存支持。

  一线城市的土地市场也同步升温。2025年初，北京、上海和杭州的土地成交额超过50亿元人民币（合6.92亿美元），部分地块溢价率超过100%。这些高溢价率预示着投资者信心的回归，尤其是对于优质地段的信心回归。此外，受利好政策和经济企稳的驱动，购房者情绪改善，也提振了这些城市的市场活跃度。

  相比之下，低线城市仍在艰难求稳。尽管政策层面为支持楼市做出了努力，但这些地区房价持续下跌，库存一直上升。3月份，二线城市新建商品房价格同比下跌4.4%，而三线%。住房供应过剩，加上需求疲软，导致未售出库存高企，进一步拉低了房价。

  低线城市压力巨大的背后有多个因素。2020年之前的几年，建设速度过快，住房供应过剩，但需求未能跟上。导致许多新建项目仍未售出，从而压低了价格。此外，这些地区购买力下降和经济情况承压也使得许多潜在购房者无力负担新房。尽管开发商进行了一些降价促销手段，但需求依然低迷，分析师预计这些城市至少要到2026年才能看到明显复苏。

  52岁的Lu Yangling来自云南省西南部的低线城市西双版纳，他告诉Barrons，过去几年里，他和他的兄弟姐妹拥有的三套房产都贬值了。“楼市缺少活力，整体商业活动似乎也很少。”他在电话中表示。

  当被问及房产价值缩水影不影响了他的消费和储蓄行为时，他说：“当然。我们的钱都在房子里。如果它们正在贬值，我们就会减少在旅行、外出就餐，甚至城里的朋友聚会等方面的开支。”

  这些地区面临着诸多很难解决的结构性经济挑战——例如收入水平低和地方经济增长缓慢。虽然一些小城市的开发商已经调整价格以刺激销售，但这些降价措施能有多大效果尚不明朗。

  中央政府已经认识到稳定房地产市场的必要性，并推出了旨在振兴房地产的有关政策。这中间还包括推出对开发商的金融支持，出台了保交楼专项借款、城市更新计划、保障性住房建设等组合措施。

  尽管采取了这些措施，低线城市的复苏仍然具有不确定性。分析师预计这些地区的复苏需要更长时间，最早也要到2026年才能恢复正常。

  Pinpoint Asset Management首席经济学家张志伟在一份给客户的报告中写道：“对于大城市来说，政策更有效，因为供需更平衡。”

  “许多小城市存在一个更难解决的长期结构性供应过剩问题。这将需要更长时间。”

  对于投资者来说，前景喜忧参半。受需求增加和经济企稳驱动，一线城市预计将在短期内出现温和的价格增长。但标普的陈表示，低线城市市场依然脆弱，投资者应保持谨慎，将重点放在复苏前景更好的地区的高质量房产上。